1주택 비과세 요건은 양도소득세를 한 푼도 내지 않을 수 있는 가장 강력한 절세 제도입니다.
하지만 요건을 하나라도 놓치면 비과세는커녕 수천만 원의 세금이 발생할 수 있습니다. 특히 다주택자 양도세 중과가 다시 적용되는 시점에서는, 1주택 비과세 요건을 정확히 이해하는 것이 필수가 되었습니다.
1주택 비과세란 무엇인가?
1주택 비과세란 1세대가 주택 1채만 보유한 상태에서 일정 요건을 충족해 매도할 경우 양도소득세를 전액 면제해주는 제도입니다.
- ✔ 요건 충족 → 양도세 0원
- ❌ 요건 미충족 → 기본세율 또는 중과세율 적용
1주택 비과세 요건 7가지 핵심 정리
① 1세대 1주택일 것
- 세대 기준으로 주택이 1채만 있어야 함
- 배우자·미성년 자녀 주택 포함
- 오피스텔도 주거용이면 주택으로 간주
② 보유 기간 2년 이상
- 취득일로부터 2년 이상 보유
- 분양권 → 등기일 기준
③ 조정대상지역은 실거주 2년 필수
- 서울·수도권 대부분 해당
- 보유 2년 + 실제 거주 2년 필요
- 전입신고 + 실거주 증빙 중요
④ 양도가액 12억 초과 시 부분 과세
- 12억 원까지 비과세
- 초과분만 과세 (비과세 박탈 아님)
⑤ 일시적 2주택은 예외 인정
- 새 집 취득 후 기존 주택을 기한 내 처분
- 일반적으로 2년 이내
- 조정대상지역은 더 엄격
⑥ 상속·혼인으로 인한 주택 증가 특례
- 상속주택은 일정 요건 시 주택 수 제외
- 혼인 합가 → 5년 이내 정리 시 비과세 가능
⑦ 양도 시점 판단이 가장 중요
- 기준은 잔금일 또는 등기일
- 계약일만으로 판단하면 위험
다주택자도 1주택 비과세 적용이 가능할까?
결론부터 말하면 가능한 경우가 많습니다.
- 다주택 상태라도
✔ 주택을 순서대로 정리하고
✔ 최종적으로 1주택만 남긴 뒤
✔ 요건을 충족해 매도하면
➡️ 1주택 비과세 적용 가능
⚠ 단, 주택 매도 순서와 날짜 설계가 핵심입니다.
실무에서 가장 많이 틀리는 포인트
- 계약일만 보고 비과세로 착각
- 실거주 기간 계산 오류
- 상속주택을 주택 수에 포함
- 하루 차이로 요건 탈락
- 조정대상지역 여부 미확인
📌 참고 자료
결론 요약
✔ 1주택 비과세 요건은 7가지를 모두 충족해야 적용
✔ 다주택자라도 정리 순서에 따라 비과세 가능
✔ 가장 중요한 것은 날짜(잔금일·등기일)