다가구주택 건설임대, 70% 공제의 문은 열려 있을까?
다가구주택을 직접 건축하여 임대 사업을 운영하시는 분들에게 가장 큰 절세 혜택은 단연 장기보유특별공제(장특공제) 70% 특례일 것입니다. 10년이라는 긴 시간을 의무를 다하며 임대했을 때 주어지는 강력한 보상이기 때문입니다.
질문자님께서는 2021년에 다가구주택을 건축하여 등록하셨는데, 지인분께서 “2021년이라 안 된다”고 말씀하셔서 혼란스러우실 것 같습니다. 결론부터 말씀드리면, 2020년 7.11 대책 이후 아파트는 장기임대 등록이 폐지되었지만, 다가구주택과 같은 단독주택 유형은 여전히 건설임대 등록 및 관련 특례 적용이 가능할 수 있습니다. 다만, 등록 시점과 세부 요건에 따라 판단이 달라지므로 정확한 법리 검토가 필요합니다.
목차
- 7.11 부동산 대책 이후 임대주택 제도 변화
- 장기보유특별공제 70% 특례(조특법 제97조의3) 적용 요건
- ‘2021년 등록’이 문제가 되지 않는 이유와 예외 사항
- 다가구주택 임대사업자 필수 체크리스트
1. 7.11 대책 이후 임대주택 유형별 생존 여부
2020년 7.11 대책으로 인해 민간임대주택법이 개정되면서 많은 변화가 있었습니다.
- 아파트: 단기임대(4년) 및 장기일반 매입임대(8년)가 모두 폐지되었습니다.
- 아파트 외 주택(다가구, 다세대, 빌라 등): 장기일반 매입임대와 건설임대 유형은 여전히 유지되고 있습니다.
- 건설임대의 특수성: 직접 지어서 임대하는 ‘건설임대’는 공급 확대를 위해 정책적으로 혜택을 유지하는 경우가 많습니다. 2021년에 등록하셨더라도 아파트가 아닌 다가구주택이라면 등록 자체는 적법하게 이루어진 것입니다.
2. 장특공제 70% 특례 적용을 위한 4대 핵심 요건
조세특례제한법 제97조의3(장기임대주택에 대한 장기보유특별공제 특례)에 따라 70% 공제를 받기 위해서는 다음 조건을 모두 충족해야 합니다.
- 임대 기간: 민간임대주택으로 등록 후 10년 이상 계속하여 임대해야 합니다.
- 증액 제한: 임대보증금 또는 임대료의 증액 청구가 5% 이내여야 합니다. (임대차계약 갱신 시마다 준수)
- 가액 기준: 임대 개시일 당시 주택의 공시가격이 수도권 6억 원, 비수도권 3억 원 이하여야 합니다. (다가구주택은 전체를 하나의 주택으로 보는지, 가구별로 보는지에 따라 판정이 달라질 수 있으므로 유의가 필요합니다.)
- 등록 시점: 2020년 12월 31일까지 등록해야 한다는 규정이 있었으나, 이후 법 개정을 통해 일정 요건을 갖춘 경우 기간이 연장되거나 유지되고 있습니다.
3. “2021년이라 안 된다”는 지인의 말, 사실일까?
지인분이 말씀하신 내용은 아마도 ‘매입임대주택’에 대한 규제 강화와 혼동하셨을 가능성이 높습니다.
- 매입임대: 남이 지은 집을 사서 임대하는 경우, 2020년 7.11 이후 등록 시 혜택이 크게 줄었습니다.
- 건설임대: 질문자님처럼 직접 토지를 매입해 건축한 ‘건설임대’는 2021년 등록 시에도 법령에서 정한 요건(면적, 가액 등)을 충족한다면 10년 임대 시 70% 공제 적용이 가능할 수 있습니다.
- 단서 조항: 다만, 2022년 이후 법 개정으로 인해 신규 등록 분에 대한 혜택 축소 논의가 지속되어 왔으므로, 본인의 정확한 등록 날짜와 당시의 조세특례제한법 시행령을 대조해봐야 합니다. 일반적으로 다가구 건설임대는 정책적 장려 대상이었습니다.
4. 다가구주택 임대사업자 실패 없는 체크리스트
장특공제 70% 사수를 위한 체크리스트
- [ ] 면적 기준 확인: 전용면적 85㎡ 이하(다가구는 각 가구별 면적) 요건을 충족하는가?
- [ ] 임대차 신고: 모든 계약 갱신 시 5% 룰을 지키고 지자체에 신고했는가?
- [ ] 공백 기간 관리: 기존 임차인 퇴거 후 신규 임차인 입주까지의 공백이 6개월을 넘지 않았는가?
- [ ] 본인 거주 여부: 다가구주택 중 한 가구에 본인이 거주할 경우, 해당 면적을 제외한 임대 면적에 대해서만 혜택이 적용됨을 인지하고 있는가?
- [ ] 사업자 유지: 세무서(사업자등록)와 지자체(임대사업자등록) 양쪽 모두 유효하게 유지 중인가?
FAQ (자주 묻는 질문)
Q1. 다가구주택은 통건물인데 70% 공제가 전체에 적용되나요? 다가구주택은 세법상 ‘구분등기’ 되지 않은 하나의 주택으로 봅니다. 따라서 요건을 충족한다면 건물 전체 양도차익에 대해 공제가 가능하지만, 주인 세대에 본인이 거주한다면 그 부분은 임대주택이 아니므로 공제율이 달라질 수 있습니다.
Q2. 8년만 임대하고 팔면 어떻게 되나요? 70% 특례는 ’10년’ 임대가 필수 조건입니다. 8년만 유지할 경우 일반적인 장기보유특별공제(연 2~3% 등)만 적용받게 되어 세금 부담이 급격히 늘어날 수 있습니다.
Q3. 5% 증액 제한은 보증금과 월세 모두 해당되나요? 네, 보증금과 월세 각각 5%를 넘지 않아야 하며, 전세를 월세로 전환할 때는 법정 전환율을 반드시 준수해야 합니다. 이를 위반하면 70% 특례 자격이 박탈될 수 있습니다.
Q4. 2021년에 등록했는데 가액 기준이 넘으면 어떻게 되나요? 임대 개시 당시 공시가격 기준(수도권 6억/지방 3억)을 초과하면 조특법상 70% 특례 적용은 어렵습니다. 이 경우 소득세법상 일반 장특공제 혜택만 가능합니다.
Q5. 임대 사업자 등록을 말소하고 싶을 때는요? 의무 임대 기간 내에 무단으로 말소하거나 매도하면 과태료(최대 3,000만 원)가 부과되며, 그동안 받은 세제 혜택(재산세 감면 등)이 추징될 수 있습니다.
Q6. 지인 말대로 2020년 12월까지 등록한 사람만 70% 해주는 것 아닌가요? 특정 시기(2020.12.31)까지 등록해야 50~70%를 해준다는 규정은 주로 ‘매입임대’와 관련된 조항이었습니다. 건설임대는 별도의 트랙으로 운영되는 경우가 많으니 본인의 등록 유형을 반드시 확인하세요.
마무리 요약
2021년 다가구 건설임대 등록은 원칙적으로 10년 유지 시 70% 장특공제 적용이 가능할 확률이 높습니다. 다만, 세법은 매년 개정되므로 본인의 정확한 건축물대장상 면적과 등록 당시 공시가격을 대조하는 과정이 반드시 필요합니다.
오늘 할 일 3가지
- 서류 확인: ‘임대사업자 등록증’상 유형이 **[장기일반민간임대주택(건설임대)]**로 되어 있는지 확인하기
- 가액 체크: 2021년 임대 시작 당시의 공시가격을 조회하여 기준(6억/3억) 이하인지 확인하기
- 세무 상담: 10년 뒤 양도 시점을 가정하여 현재 요건이 완벽한지 임대주택 전문 세무사에게 ‘사전 검토’ 의뢰하기