“청약은 가능한데, 대출은 왜 안 된다고 하나요?”
실제로 청약 접수는 정상적으로 가능한데
은행에서는 생애최초 주택담보대출 불가 판정을 받는 경우가 적지 않습니다.
특히 질문처럼
- 과거에 상가·오피스텔·토지 등이 본인 명의였던 이력이 있다면
여기서 많이 헷갈립니다.
결론부터 말하면,
👉 **생애최초 특별공급(청약)**과
👉 생애최초 주택담보대출은
완전히 다른 기준으로 판단됩니다.
1️⃣ 생애최초 특별공급(청약) 기준부터 정리
청약에서 말하는 ‘생애최초’는 생각보다 범위가 넓습니다.
주요 판단 기준
- 현재 무주택자
- 과거에 주택을 소유한 사실이 없는 경우
- 여기서 말하는 ‘주택’은
👉 주거용 건축물(아파트·주택) 기준
즉,
- 상가
- 근린생활시설
- 업무용 오피스텔
➡️ 주택이 아니기 때문에
과거 상가 명의가 있어도 청약상 생애최초는 가능한 경우가 많습니다.
이 기준은 국토교통부 청약 규정을 따릅니다.
2️⃣ 그런데 생애최초 주택담보대출은 왜 다를까?
여기서 상황이 바뀝니다.
은행의 생애최초 주택담보대출은
👉 단순 ‘현재 무주택’이 아니라
👉 과거 전체 부동산 소유 이력을 봅니다.
대출 심사 기준 특징
- 주택 + 상가 + 토지 포함
- 등기부 기준 과거 명의 이력 조회
- “한 번이라도 부동산을 소유했는가?”가 핵심
즉,
과거에 작은 상가라도 본인 명의였다면
👉 생애최초 대출 요건에서는 탈락하는 경우가 많습니다.
이 기준은 은행과 한국주택금융공사 내부 지침을 따릅니다.
3️⃣ “지금은 명의 변경했고 무주택인데도 안 되나요?”
네, 이 부분이 가장 많이 오해되는 지점입니다.
- 청약 → 현재 상태 중심
- 대출 → 과거 이력 포함
그래서
- 현재 무주택자 ✔
- 생애최초 특별공급 청약 ✔
- 생애최초 주담대 ❌
이 조합이 실제로 자주 발생합니다.
👉 명의 변경 시점, 무주택 유지 기간과 무관하게
**‘과거 소유 사실 자체’**가 문제입니다.
4️⃣ 그럼 대출은 완전히 불가능할까?
완전히 막힌 것은 아닙니다.
가능한 대안
- 일반 주택담보대출 (LTV·DSR 일반 기준)
- 정책모기지 중 생애최초 요건 제외 상품
- 은행별 내부 기준 차이 확인
※ 단,
금리·한도는 생애최초 혜택보다 불리할 수 있습니다.
5️⃣ 많이 생기는 오해 정리
- ❌ “상가는 주택이 아니니까 대출도 괜찮다”
- ❌ “지금 무주택이면 생애최초 대출 가능”
- ❌ “청약 되면 대출도 된다”
👉 셋 다 아닙니다.
6️⃣ FAQ (결정 단계 질문)
Q1. 상가를 상속받았다가 바로 정리해도 대출 불가인가요?
A. 네. 소유 이력 자체가 남으면 불리합니다.
Q2. 오피스텔도 동일한가요?
A. 주거용으로 등기된 경우 대출상 불리할 수 있습니다.
Q3. 은행마다 판단이 다른가요?
A. 약간의 차이는 있지만 생애최초 기준은 거의 동일합니다.
Q4. 청약 당첨 후에 대출이 안 되면 어떻게 되나요?
A. 계약 해지 시 위약금 위험이 있습니다. 사전 확인 필수입니다.
Q5. 무주택 기간이 길어지면 달라지나요?
A. 생애최초 대출은 기간보다 이력을 봅니다.
Q6. 사전 확인 방법은?
A. 대출 신청 전 은행에 등기 이력 기준으로 사전심사 요청이 가장 안전합니다.
7️⃣ 핵심 정리
- 생애최초 특별공급(청약) ✔ 가능
- 생애최초 주택담보대출 ❌ 과거 상가 명의 이력 있으면 어려움
- 청약과 대출은 기준 기관·판단 논리가 완전히 다름
👉 청약 전에 반드시 “내가 생애최초 대출 대상인지”
은행 기준으로 먼저 확인하는 것이 가장 중요합니다.