신혼부부 특별공급으로 공공지원 민간임대에 당첨되었는데, 보증금 1억 원을 대출받아야 하는 상황입니다.
부부 합산 소득은 월 580만 원, 기존 대출은 4천만 원 있는데, “DSR 40% 한도 안에서 1억 대출이 나올까?” 걱정됩니다.
이 글에서는 DSR 계산 방식 → 공공임대 전세자금대출 한도 → 신혼부부 특례 적용 여부 → 대출 승인 가능성 진단까지 단계별로 정리합니다.
1. 공공지원 민간임대 보증금 대출, 기본 개념
공공지원 민간임대란?
- 민간 건설사가 짓지만, 정부가 임대료·분양 전환 가격을 규제하는 임대주택
- 10년 의무 임대 후 분양 전환 가능
- 신혼부부 특별공급 대상 (소득·자산 요건 충족 시)
보증금 대출 종류
| 대출 상품 | 금리 | 한도 | 특징 |
|---|---|---|---|
| 주택도시기금 | 연 1~3% | 최대 1.2억 | 저소득층 우대 |
| 시중은행 전세대출 | 연 3~5% | 최대 4억 | 소득·신용에 따라 차등 |
| 보증부 전세대출 | 연 2~4% | 최대 3.6억 | HUG·SGI 보증 필수 |
2. DSR 40%, 정확히 무엇인가?
DSR(총부채원리금상환비율)이란?
연간 소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액 비율입니다.
DSR = (모든 대출의 연간 원리금 상환액) ÷ (연간 소득) × 100규제 기준
- 2024년 기준: DSR 40% 이하만 대출 가능
- 주택담보대출·전세자금대출·신용대출 모두 합산
예외: 공공임대·신혼부부 특례
- 주택도시기금: DSR 규제 예외 (소득 요건만 충족하면 OK)
- 보증부 전세대출: 일부 은행에서 DSR 완화 적용
3. 질문자의 조건으로 DSR 계산하기
주어진 조건
- 부부 합산 소득: 월 580만 원 → 연 6,960만 원
- 기존 대출: 4천만 원 (이자율 가정: 연 4%, 원리금 균등 10년 상환)
- 신규 대출 희망: 1억 원 (이자율 가정: 연 3%, 원리금 균등 10년 상환)
Step 1: 기존 대출 연간 원리금
- 4천만 원, 연 4%, 10년 원리금 균등 → 연간 약 492만 원
Step 2: 신규 대출 연간 원리금
- 1억 원, 연 3%, 10년 원리금 균등 → 연간 약 1,172만 원
Step 3: 총 연간 원리금
- 492만 원 + 1,172만 원 = 1,664만 원
Step 4: DSR 계산
DSR = 1,664만 원 ÷ 6,960만 원 × 100 = 약 23.9%→ DSR 40% 이하이므로, 승인 가능
4. 주택도시기금 vs 시중은행, 어디가 유리한가?
주택도시기금 (추천)
- DSR 규제 예외 적용
- 저금리 (연 1.8~2.7%)
- 한도: 최대 1.2억 (소득·보증금에 따라 차등)
- 조건: 무주택 세대주, 부부 합산 소득 7천만 원 이하
→ 질문자는 소득 6,960만 원이므로 기금 대출 가능
시중은행 전세대출
- DSR 40% 적용
- 금리 약 3~5%
- 한도 최대 4억 (단, DSR 한도 내에서만)
→ 질문자는 DSR 23.9%이므로 시중은행도 가능하지만, 기금이 더 유리
5. 신혼부부 특례, 추가 혜택 있나?
주택도시기금 우대 금리
- 신혼부부: 연 0.2~0.5%p 금리 인하
- *저소득층� (부부 합산 소득 5천만 원 이하): 추가 0.3%p 인하
질문자의 경우
- 소득 5,800만 원 → 저소득층 기준 초과
- 신혼부부 우대 0.2~0.5%p만 적용 가능
기금 대출 금리 예상
- 기본 금리 2.3% – 신혼부부 우대 0.3% = 약 2.0%
6. 대출 신청 시점과 절차
입주 전 신청 가능?
가능합니다. 단, 임대차계약서가 있어야 합니다.
신청 순서
- 임대사업자와 계약 체결 (보증금·월세 확정)
- 은행 또는 주택도시기금 센터 방문
- 대출 신청서 제출 (소득 증빙, 계약서, 등기부등본 등)
- 심사 및 승인 (3~7일 소요)
- 입주 시점에 대출 실행 (보증금 계좌로 입금)
필요 서류
- 임대차계약서
- 주민등록등본
- 가족관계증명서
- 소득 증빙 (재직증명서, 소득금액증명원, 급여 통장 사본)
- 기존 대출 내역 (신용정보 조회 동의)
7. 기존 대출 4천만 원, 문제 되나?
DSR 계산 결과
질문자의 DSR은 **23.9%**로, 40% 이하이므로 문제없습니다.
단, 주의할 점
- 신용대출이 많으면 은행에서 부채 비율 높다고 판단할 수 있음
- 연체 이력 있으면 대출 거절 가능
- 신용등급 6등급 이하면 금리 불리
기존 대출 상환 후 재신청?
불필요합니다. DSR 여유 있으므로, 굳이 상환하지 않아도 됩니다.
단, 금리가 높은 신용대출이라면 전세대출로 갈아타기도 고려할 수 있습니다.
8. 대출 승인 가능성 진단
질문자의 조건 요약
- 부부 합산 소득: 5,800만 원 (월 580만 원)
- 기존 대출: 4,000만 원
- 신규 대출 희망: 1억 원
- DSR: 23.9%
진단 결과
| 항목 | 판단 | 비고 |
|---|---|---|
| 소득 요건 | ✅ 충족 | 주택도시기금 7천만 원 이하 조건 만족 |
| DSR 40% | ✅ 충족 | 23.9% (여유 있음) |
| 기존 대출 | ⚠️ 주의 | 신용대출이면 금리 확인 필요 |
| 신용등급 | ❓ 확인 필요 | 6등급 이상 권장 |
→ 대출 승인 가능성 높음, 신경 쓰지 않아도 됩니다.
9. 흔히 착각하는 부분과 주의사항
“기존 대출 있으면 전세대출 안 나온다?”
아닙니다. DSR 40% 이내이면 가능합니다.
“공공임대는 무조건 저금리다?”
주택도시기금은 저금리이지만, 시중은행 전세대출은 일반 전세와 금리 비슷합니다.
“입주 전에는 대출 신청 못 한다?”
임대차계약서만 있으면 신청 가능합니다.
“DSR 여유 있으면 한도 제한 없다?”
아닙니다. DSR 외에도 LTV(담보 비율), 소득 대비 한도 등이 적용됩니다.
10. 자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 부부 합산 소득 5,800만 원이면 주택도시기금 대출 가능한가요?
네, 7천만 원 이하이므로 가능합니다.
Q2. 기존 대출 4천만 원을 상환하고 신청하는 게 나을까요?
불필요합니다. DSR 여유 있으므로 그대로 신청하세요.
Q3. 전세대출 승인까지 얼마나 걸리나요?
3~7일 소요됩니다. 서류 보완 요청 시 1~2주 걸릴 수 있습니다.
Q4. 신혼부부 특례로 금리 얼마나 낮아지나요?
0.2~0.5%p 인하됩니다. 기본 금리 2.3%라면 **약 2.0%**까지 가능합니다.
Q5. 공공임대 보증금 대출은 LTV 제한 있나요?
전세자금대출이므로 **보증금의 80~90%**까지 가능합니다.
1억 원 보증금이면 8천~9천만 원 대출 가능합니다.
Q6. 대출 거절당하면 어떻게 하나요?
- 기존 대출 일부 상환
- 신용등급 관리 (연체·신용카드 사용 조절)
- 소득 증빙 보완 (부부 모두 재직증명서 제출)
11. 정리: 질문자는 대출 승인 가능
결론
- DSR 23.9% (40% 이하 충족)
- 소득 5,800만 원 (기금 조건 충족)
- 기존 대출 4천만 원 (문제 없음)
→ 보증금 1억 원 대출 승인 가능, 신경 쓰지 않아도 됩니다.
추천 대출 상품
주택도시기금 전세자금대출
- 금리 약 2.0% (신혼부부 우대 적용)
- 한도 최대 1.2억 (1억 충분히 가능)
- DSR 규제 예외
실전 체크리스트
- 임대차계약서 체결 (보증금·월세 확정)
- 주택도시기금 또는 은행 방문 예약
- 필요 서류 준비 (소득 증빙, 가족관계증명서 등)
- 기존 대출 내역 확인 (신용정보 조회)
- 신용등급 확인 (6등급 이상 권장)
- 대출 신청 (입주 1~2개월 전)
- 승인 후 입주 시점에 대출 실행
이 글은 일반적인 DSR 계산 기준이며, 은행·금융사 정책에 따라 세부 조건은 달라질 수 있습니다.
구체적인 대출 한도·금리는 주택도시기금 상담(1688-8114) 또는 은행 대출 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.