부모·형제·자녀 등
가족끼리 전세 계약을 하다 보면
꼭 한 번은 이런 고민이 생깁니다.
“중개사 없이 직거래인데도 신고해야 하나요?”
“시세가 3억인데 3억 3천으로 써도 문제 없나요?”
결론부터 말하면 👇
👉 가족 간 전세 직거래도 ‘국토부 전월세 신고 대상’입니다.
👉 시세보다 비싸게 계약하는 것도 가능은 하지만, 주의할 점이 있습니다.
아래에서 하나씩 정확히 정리해볼게요.
1️⃣ 가족 간 전세 직거래도 신고 대상인가요?
👉 네, 신고 대상입니다.
전세·월세 신고는
거래 당사자가 누구인지와 상관없이 적용됩니다.
- 가족 간 거래 ⭕
- 직거래 ⭕
- 중개사 없음 ⭕
👉 모두 신고 대상입니다.
이 제도는
국토교통부 전월세 신고제에 따른 것으로,
‘실제 임대차 거래 사실’을 신고하는 제도이지
중개 여부나 가족 관계를 따지지 않습니다.
2️⃣ 어떤 전세계약이 신고 대상일까?
다음 조건에 해당하면 신고해야 합니다.
✔ 신고 대상 요건
- 보증금 6천만 원 초과 또는
- 월세 30만 원 초과
- 주택(아파트·빌라·오피스텔 등)
- 계약 체결 후 30일 이내
👉 질문 사례처럼 전세 3억~3억3천이면
무조건 신고 대상입니다.
3️⃣ 신고는 누가, 어떻게 하나요?
📌 신고 주체
- 임대인 또는 임차인 중 한 명만 신고해도 OK
- 가족 중 누가 해도 무방
📌 신고 방법
- 정부24
- 국토부 전월세 신고 시스템
- 또는 주민센터 방문 신고
👉 중개사 없어도 온라인으로 충분히 가능합니다.
4️⃣ 시세 3억인데 3억3천으로 계약해도 되나요?
👉 계약 자체는 가능합니다.
전세 보증금은
당사자 간 합의가 가장 중요합니다.
- 법에서 “시세대로만 해야 한다”는 규정 ❌
- 가족 간이라고 더 엄격한 제한 ❌
그래서
👉 3억 시세에 3억3천 전세계약 자체는 불법이 아닙니다.
5️⃣ 다만, 여기서 주의할 점이 있습니다
⚠️ ① 증여세 이슈
가족 간 거래에서는
**‘시세보다 지나치게 유리한 조건’**이 문제가 됩니다.
- 시세보다 현저히 낮은 보증금 → 증여 의심
- 시세보다 과도하게 높은 보증금 → 자금 출처·세무 질문 가능
3억 시세에 3억3천은
👉 통상적인 범위 내로 보는 경우가 많지만,
금액 차이가 크면 세무상 설명이 필요할 수 있습니다.
⚠️ ② 보증금 반환·자금 흐름
- 실제로 3억3천이 오갔는지
- 계좌이체 기록이 있는지
- 계약서 금액과 자금 흐름이 일치하는지
👉 형식만 높이고 실제 돈 이동이 다르면 문제가 됩니다.
⚠️ ③ 향후 분쟁 대비
가족 간이라도
- 계약서 작성
- 특약 명시
- 보증금 반환 시점 명확화
는 꼭 해두는 게 좋습니다.
“가족이라서 괜찮겠지”가
나중에 가장 큰 분쟁 원인이 됩니다.
6️⃣ 신고 안 하면 어떻게 되나요?
현재는 전월세 신고제 계도 기간이 끝나가면서
미신고 시 과태료 대상이 될 수 있습니다.
- 신고 지연
- 허위 신고
- 미신고
👉 가족 간 거래라도 예외 없습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 가족 간인데 신고하면 세금 더 나오는 거 아닌가요?
→ 전월세 신고 자체로 세금이 부과되지는 않습니다.
Q. 확정일자도 자동으로 되나요?
→ 전월세 신고 시 확정일자 효력이 함께 부여됩니다.
Q. 나중에 보증금 낮춰서 다시 써도 되나요?
→ 변경 계약도 다시 신고해야 합니다.
정리하면 이렇게 기억하세요
- 가족 간 전세 직거래 ⭕ 신고 대상
- 중개사 없어도 ⭕ 국토부 신고 필수
- 시세보다 높게 계약 ⭕ 가능
- 다만 증여·자금 흐름은 설명 가능해야 함
“가족이라서 신고 안 해도 된다”는 건
지금 기준으로는 맞지 않는 이야기입니다.